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Viele Menschen träumen vom Eigenheim als Nest für die eigene Familie. Leider verfügt kaum jemand über die notwendigen Mittel zum Hauskauf bzw. zum Bau eines Eigenheimes. Falls du in dieser Situation bist, kann dir ein Immobilienkredit dabei helfen, deinen Traum vom Eigenheim zu realisieren.
Was ist ein Immobilienkredit?
Unter einem Immobilienkredit versteht man in Finanzkreisen ein Darlehen, das dazu dient, den Bau eines Hauses oder den Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Immobilienkredite werden stets zweckgebunden vergeben. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer die Kreditsumme nur zur Finanzierung eines Immobilienkaufs oder zum Bau einer solchen verwenden darf.
Auch kannst du den Immobilienkredit dazu nutzen, eine bereits in deinem Eigentum befindliche Immobilie aufzuwerten. Das Geld aus einem solchen Kredit steht dir also auch für Modernisierungen, Sanierungen oder Restaurierungen zur Verfügung.
Für wen ist ein Immobilienkredit geeignet?
Da es sich um einen Kredit mit Zweckbindung handelt, kann er ausschließlich von Personen beantragt werden, die eine Immobilien kaufen, bauen oder erhalten möchten. Der Immobilienkredit eignet sich also vor allem für Bauherren, Investoren im Bereich Immobilien sowie Eigenheimbesitzer mit dem Wunsch, ihre Immobilie zu sanieren oder zu modernisieren. Für alle, die mit der Kreditsumme etwas anderes planen, stehen eine Vielzahl weiterer Kreditarten ohne Zweckbindung zur Verfügung.
Was für Immobilienkreditarten gibt es?
In der Regel wird ein Immobilienkredit in Form eines Ratenkredits vergeben. Diese Kreditart zeichnet sich durch eine feste Laufzeit, über einen bestimmten Zeitraum festgeschriebene Zinssätze (Zinsbindungsphase) sowie gleichbleibend hohe Raten aus. Hier kann es geschehen, dass die Kreditlaufzeit länger ist, als die Zinsbindungsphase. In diesem Fall musst du dich als Kreditnehmer um eine sogenannte Anschlussfinanzierung kümmern. Es gibt beim Immobilienkredit allerdings noch andere Kreditvarianten.
Hypothekendarlehen
Diese Variante ist die am häufigsten genutzte Form eines Immobilienkredits. Den Kredit stellt dir in diesem Fall entweder die Bank selbst zur Verfügung oder reicht dich an eine sogenannte Hypothekenbank, die auf Baufinanzierungen spezialisiert ist. Um sich gegen einen Zahlungsausfall abzusichern, fordert die Bank in der Regel die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch. Die Rückzahlung beim Hypothekendarlehen erfolgt nach den Regeln eines Annuitätendarlehens.
Annuitätendarlehen/Tilgungskredit
Beim Annuitätendarlehen bzw. Tilgungskredit, die im Rahmen eines Immobilienkredits sehr häufig zur Anwendung kommen, besteht die Besonderheit darin, dass mit jeder Rate ein Teil der Restschuld beglichen wird. Dadurch verringert sich der Zinsanteil der Rate stetig, wohingegen der Tilgungsanteil ständig steigt. Im ersten Jahr der Kreditlaufzeit sollte der Tilgungsanteil bei wenigstens 1 Prozent liegen.
Der zu zahlende Zinssatz wird bei Vertragsabschuss für einen bestimmten oder den gesamten Zeitraum festgeschrieben. Die Höhe der Rate bleibt dabei über den gesamten Tilgungszeitraum hinweg gleich.
Endfälliger Kredit/Fälligkeitsdarlehen
Beim endfälligen Kredit bzw. Fälligkeitsdarlehen wird die gesamte Kreditsumme am Ende der Kreditlaufzeit zurückgezahlt. Während der Laufzeit besteht für dich als Kreditnehmer der Schuldendienst lediglich darin, gleichbleibend hohe Zinszahlungen zu leisten. Ihre Höhe kann sich allerdings verändern, wenn Zinsanpassungen vorgenommen werden.
Weil keine Tilgung während der Laufzeit erfolgt, bezeichnen Experten den endfälligen Kredit auch als tilgungsfreies Darlehen. Möchtest du deinen Immobilienkredit als endfälligen Kredit aufnehmen, dann verlangt die Bank meist einen sogenannten Tilgungsersatz. Einen solchen kannst du erbringen, indem du beispielsweise einen Bausparvertrag, Investmentfonds, eine Kapitallebensversicherung oder eine private Altersvorsorge an die Bank abtrittst.
Forward-Darlehen
Das Forward-Darlehen hat heute deshalb in den Bereichen Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung große Bedeutung, weil du es als Annuitätendarlehen erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit, die bis zu sechzig Monate nach Vertragsabschluss betragen kann, an dich ausgezahlt wird. Während der Vorlaufzeit, auch Forward-Periode genannt, entstehen bei dieser Kreditart keine Kredit- oder Bereitstellungszinsen. Insofern kannst du als Kreditnehmer das Forward-Darlehen nutzen, um dich hinsichtlich möglicher Zinsänderungen abzusichern.
Welche Voraussetzungen gibt es für einen Immobilienkredit?
Willst du in Deutschland einen Kredit aufnehmen, musst du bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Deshalb gibt es auch für einen Immobilienkredit-Bedingungen, ohne deren Erfüllung eine Kreditbewilligung zumindest ungewiss ist. Zu den wichtigsten Voraussetzungen für eine Baufinanzierung gehören vor allem:
- Einkommen: Ein gesicherter Arbeitsplatz mit regelmäßigem, möglichst hohem Einkommen ist eine der Grundvoraussetzungen für einen Immobilienkredit. Durch deine Einnahmen wird nämlich die Zahlung der monatlichen Raten sichergestellt.
- Eigenkapital: Je mehr finanzielle Mittel du selbst mitbringst, desto geringer muss die Kreditsumme zur Immobilienfinanzierung sein. Je weniger Geld du von der Bank benötigst, desto besser sind natürlich die Kreditkonditionen.
- Immobilienwert: Die zu bauende oder zu kaufende Immobilie dient der Bank normalerweise als Sicherheit. Je höher der Objektwert ist, desto höher der Beleihungswert und umso höher auch die Kreditsumme.
Ein Immobilienkredit ist ein Rechtsgeschäft zwischen dir und der kreditgebenden Bank. Daher ist auch ein bestimmtes Alter eine Voraussetzung für den Kredit. Du musst bei Vertragsabschluss das 18. Lebensjahr vollendet haben und geschäftsfähig sein. Darüber hinaus darfst du auch nicht zu alt sein.
Jenseits eines Lebensalters von 50 Jahren kann es bereits schwierig werden, einen Immobilienkredit zu erhalten. Das liegt einmal an der meist langen Laufzeit solcher Baufinanzierungen, was bedeuten würde, dass du bis weit in dein Rentenalter hinein Schulden abzahlen müsstest. Eine weitere Voraussetzung ist zudem ein Wohnsitz sowie ein Bankkonto in der Bundesrepublik, die zu bauende oder kaufende Immobilie muss sich allerdings nicht in Deutschland befinden.
Was ist ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital?
Normalerweise dient das von dir als Kreditnehmer bereitgestellte Eigenkapital dazu, die Bau- oder Kaufnebenkosten zu decken. Steht dir kein Eigenkapital zur Verfügung, hast du die Möglichkeit, einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital zu beantragen. Diese Variante der Kreditaufnahme wird oft als Vollfinanzierung bezeichnet, was allerdings nicht ganz korrekt ist.
Hast du kein Eigenkapital, übernimmt die kreditgebende Bank mit der Kreditsumme im Grunde nicht 100 Prozent, sondern vielmehr 110 Prozent der Kauf- oder Baufinanzierung, weil sie auch die Kaufnebenkosten (zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises) von der Kreditsumme zahlt, also etwa Grunderwerbssteuer, Grundbuchgebühren, Notarkosten oder Maklerprovision.
Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital zieht vor allem höhere Gesamtkosten nach sich. Diese ergeben sich aus der längeren Laufzeit und den schlechteren Konditionen in Form höherer Zinssätze. Aus diesem Grund solltest du irgendwie versuchen, die Kaufnebenkosten für die Immobilie selbst zu besorgen.
Für wen ist ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital geeignet?
Damit Banken einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital überhaupt vergeben, muss der Kreditnehmer neben einem einwandfreien Schufa-Score auch über ein sehr hohes Einkommen sowie einen sicheren Arbeitsplatz verfügen. Beamte und Angestellte im Öffentlichen Dienst haben hier gute Chancen. Für Selbstständige oder Freiberufler, bei denen die Einnahmen schwanken, ist es wesentlich schwieriger, einen Immobilienkredit zu erhalten.
Immobilienkredit oder KfW-Kredit für Sanierung?
Einen Immobilienkredit kann der Kreditnehmer auch für die Sanierung oder Renovierung von Immobilien nutzen. Das bedeutet, du hast die Möglichkeit, Umbaumaßnahmen mit dem Ziel der Verbesserung der Energieeffizienz einer Immobilie, mit einem Immobilienkredit deiner Bank zu finanzieren. In vielen Fällen ist es aber deutlich kostengünstiger, einen sogenannten Modernisierungskredit bei der KfW (Kreditanstalt für Wideraufbau) zu beantragen und die erforderlichen Maßnahmen zum Teil oder auch ganz durch staatliche Förderung zu finanzieren.
Für einen solchen Kredit ist es unerheblich, ob du den Einbau einer Solar- bzw. Photovoltaikanlage realisieren oder den altersgerechten Umbau der Immobilie durchführen möchtest, staatlich geförderte Darlehen können fast immer mit deutlich günstigeren Konditionen aufwarten. Dadurch verursachen sie deutlich weniger Kosten, als ein klassischer Immobilienkredit. Ein Kredit der KfW-Bank erhält man allerdings nicht direkt von der KfW.
Man muss ihn über einen Drittanbieter, also eine Bank oder einen anderen Vermittler beantragen. Eine Besonderheit der KfW-Kredite besteht darin, dass sie ausschließlich für privat genutzte Immobilien vergeben werden. Eine Beantragung für gewerblich genutzte Immobilien ist in der Regel nicht möglich.
Welche Vor- und Nachteile hat ein Immobilienkredit?
Die grundlegende Frage sollte immer lauten, ob du dir den Traum vom Eigenheim auch wirklich leisten kannst. Letztlich gehst du mit einem Hypothekendarlehen bzw. einem Annuitätendarlehen eine langjährige Zahlungsverpflichtung gegenüber der Bank ein. Durch das Abwägen der Vor- und Nachteile bei einem Immobilienkredit bzw. einer Baufinanzierung kannst du zu einem tragfähigen Ergebnis gelangen.
Vorteile beim Immobilienkredit/Hypothekendarlehen
- Es gibt viele verschiedene Anbieter
- Die Kreditvergabe ist aufgrund der Sicherheit einfach
- Die Vertragsbedingungen können flexibel gestaltet werden
- Sondertilgungen sind möglich
- Die Zweckbindung sorgt für bessere Konditionen
Nachteile beim Immobilienkredit/Hypothekendarlehen
- Man darf wegen der langen Laufzeiten nicht zu alt sein
- Die langen Vertragslaufzeiten tragen zu höheren Gesamtkosten bei
- Beim Hypothekendarlehen begrenzt der Beleihungswert die Kreditsumme
- Immobilienkredite mit Festzins sind in den ersten 10 Jahren kaum kündbar
Welche Risiken bestehen beim Immobilienkredit für den Kreditnehmer?
Eine Eigenschaft von Immobilienkrediten ist ihre Langfristigkeit, also die aufgrund der nicht selten sehr hohen Kreditsummen oft über 10, 15, 20 oder mehr Jahre abgeschlossenen Kreditverträge. Zudem sind auch die monatlichen Raten, je nach Kreditsumme und Laufzeit, höher, als etwa bei einem Kfz- oder Ratenkredit. Aus alldem erwachsen für dich als Kreditnehmer verschiedene Risiken.
Zu hohe Kreditsumme
Die seit Jahren niedrigen Leitzinsen haben auch die Bauzinsen in den Keller gedrückt. Das ist einerseits ein Vorteil für die, die einen Immobilienkredit beantragen. Allerdings versteckt sich hier das Risiko, dass du eine viel höhere Kreditsumme beantragst, als du eigentlich benötigst.
Das ist während der Zinsbindungsfrist kein Problem, wird aber zu einem, wenn die Zinsen nach dem Ende dieser Zinsbindungsphase steigen. Dann kann die Finanzierung plötzlich viel zu teuer sein. Daher solltest du so planen, dass du die Raten auch noch zahlen kannst, wenn sich der Zinssatz um ein oder zwei Prozent erhöht.
Zahlungsfähigkeit
Bei Abschluss eines Vertrages über einen Immobilienkredit ist die Finanzplanung natürlich durchgerechnet und vermutlich hast du sogar ein Polster eingebaut, das dir hinsichtlich der Zahlungen ein wenig Spielraum lässt. Allerdings kann niemand voraussagen, dass beispielsweise die wirtschaftliche Lage über sehr lange Zeit stabil bleibt. Vielleicht kann dein Arbeitgeber dich nicht bis zu deinem Ruhestand beschäftigen, woraus sich für dich Probleme hinsichtlich der Tilgung des Immobilienkredits ergeben könnten.
Auch lange Krankheit und damit verbundener Verdienstausfall kann für dich zum Risiko werden, wenn du die Raten für einen Immobilienkredit bedienen musst. Im schlimmsten Fall wirst du berufsunfähig und kannst überhaupt nicht mehr arbeiten. Dann solltest du unbedingt das Gespräch mit deiner kreditgebenden Bank suchen.
Zu niedrige Tilgung
Ein großes Risiko ist eine zu niedrig angesetzte anfängliche Tilgung beim Immobilienkredit. Denn je weniger du von der Kreditsumme tilgst, desto länger zahlst du bei einem Immobilienkredit mit niedrigen Zinsen. Aus diesem Grund raten Experten dazu, zu Beginn wenigstens 2 Prozent Tilgung zu vereinbaren.
Ist beim Immobilienkredit Sondertilgung möglich?
Diese Frage kann mit Ja beantwortet werden. Als Kreditnehmer hast du immer die Möglichkeit, eine zusätzliche Zahlung zu leisten. Die meisten Kreditinstitute räumen ihren Kunden solche Sondertilgungen ein und halten bestimmte Höhen oder die Häufigkeit erlaubter Zusatzzahlungen im Vertrag fest.
Ob du eine Sondertilgung im Rahmen deines Immobilienkredits vornehmen kannst, ist vor allem von deiner finanzielle Situation abhängig. Eine derartige Zahlung wird beispielsweise möglich, wenn du in den Genuss einer Erbschaft gekommen bist oder im Lotto gewonnen hast.
Die Vorteile einer Sondertilgung bestehen darin, dass du Zinsen sparst, die Laufzeit des Immobilienkredit verkürzt und sich zudem noch vertraglich festgeschriebene Vorfälligkeitsentschädigungen in ihrer Höhe reduzieren. Insgesamt erhält deine Finanzplanung mehr Flexibilität.
Baufinanzierung Ablauf: Wie kannst du einen Immobilienkredit beantragen?
Zunächst einmal solltest du dir genau ausrechnen, wie viel Geld du jeden Monat, nach Abzug sämtlicher Fixkosten, noch zur Verfügung hast. Dieser Betrag ist, mit einem kleinen Puffer, der Betrag, den du für die monatliche Rate beim Immobilienkredit aufbringen kannst. Mit der ermittelten Summe kannst du herausfinden, welche maximale Kreditsumme für dich möglich wäre.
In einem nächsten Schritt heißt es, eine Online-Kreditanfrage zu stellen. Dazu brauchst du nur auf die Website deiner Hausbank oder des von dir favorisierten Kreditinstituts zu gehen und das entsprechende Formular aufzurufen. Dort trägst du alle Eckdaten ein, also die benötigte Kreditsumme und die Laufzeit bzw. die Zinsbindungsfrist.
Als Ergebnis werden dir die wichtigsten Eckdaten hinsichtlich der Kreditkonditionen angezeigt, unter anderem können dies sein:
- Darlehensbetrag
- Objektwert
- Dauer der Zinsbindung (kann im Formular verändert werden)
- Tilgungssatz (anfänglich, variabel wählbar, entsprechende Ratenhöhe wird gezeigt)
- Sollzins (gebunden) & Jahreszins (effektiv)
- Höhe der Monatsrate
- Daten am Ende der Zinsbindung (Restschuld, getilgter Betrag, gezahlte Zinsen)
Der Vorteil bei diesen Online-Anfragen besteht darin, dass du zunächst die einzelnen Posten so verändern kannst, dass sie exakt zu dem passen, was du bezüglich der möglichen Monatsrate errechnet hast. Auf dieses Grundlage kannst du Finanzierungsvorschläge per Mausklick und durch das Eintragen weiterer Informationen anfordern. Der letzte Schritt der Anfrage/Beantragung besteht dann im Vertragsabschluss.
Warum ist ein Immobilienkredit-Vergleich sinnvoll?
Bei einem Immobilienkredit mit sehr hoher Kreditsumme können schon kleine Prozentsätze eine Menge Geld sparen oder den Kredit deutlich teurer machen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, einen Immobilienkredit Vergleich durchzuführen. Mit seiner Hilfe kannst du die Bank finden, die dir die besten Konditionen für deine Kauf- oder Baufinanzierung bietet.
Für einen solchen Vergleich verschiedener Kreditanbieter kannst du einen Vergleichsrechner aus dem Internet verwenden. Er listet dir nach Eingabe deiner Eckdaten mögliche Kreditgeber auf. Mit einem Klick auf den folgenden Button kannst du einen Immobilienkredit Vergleich vornehmen.
Wer bietet einen Immobilienkredit an?
Es gibt einige auf Immobilienkredite spezialisierte Anbieter, bei denen ein Immobilienkredit günstig zu haben ist, dazu zählen:
Häufige Fragen zum Privatkredit
Weil es bei einem Immobilienkredit um sehr hohe Summen geht, verzichtet in Deutschland normalerweise keine Bank auf eine Schufa-Auskunft. Ist dein Schufa-Score belastet, erhältst du von einer Bank in der Regel keinen Immobilienkredit. Allerdings gibt es Ausnahmen.
Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Maximalsumme beim Immobilienkredit. Wie hoch die Kreditsumme ist, hängt vor allem vom sogenannten Beleihungswert der Immobilie, der Höhe deines Eigenkapitals sowie von der Ratenhöhe ab, die du zu leisten vermagst.
Ja das ist möglich. Wie bei jeder anderen Kreditart auch, kannst du durch Ausfüllen des Online-Formulars, das du auf der Website der kreditgebenden Bank findest, eine entsprechende Kreditanfrage stellen. Bietet deine Bank einen solchen Service nicht an, kannst du die notwendigen Schritte für den Kreditantrag in einer Filiale stellen.
Beim Vertragsabschluss zu einem Immobilienkredit kann festgelegt werden, dass die von der Bank angebotenen Zinssätze für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben und nicht veränderbar sind. Das ist die Zinsbindungsfrist, die meist zwischen 5 und 20 Jahren beträgt. Ist die Vertragslaufzeit des Kredits länger, als die Zinsbindungsfrist, benötigst du eine Anschlussfinanzierung.
Dabei handelt es sich im Grunde um einen neuen Immobilienkredit, der sich an den ursprünglichen Kredit anschließt. Ein solcher wird notwendig, wenn am Ende des ersten Kreditvertrages noch eine Restschuld vorhanden ist. Die Tilgung der noch vorhandenen Schuld wird in einem neuen Vertrag mit neu verhandeltem Zinssatz vereinbart.
Ja, allerdings fast immer zu schlechteren Konditionen. Da du eine höhere Kreditsumme benötigst, verlängert sich normalerweise die Laufzeit des Kredits, was wiederum mit mehr Zinsen verbunden ist.
Fazit
Du möchtest eine Immobilie kaufen oder bauen, hast aber nicht die finanziellen Mittel zur Realisierung deines Traums vom Eigenheim. Dann kann ein zinsgünstiger Immobilienkredit die Kauf- oder Baufinanzierung sichern. Als wichtigste Voraussetzungen neben dem richtigen Alter und einem Wohnsitz in Deutschland gelten vorhandenes Eigenkapital, ein sicherer Arbeitsplatz sowie ein gutes Einkommen. Wenn du für dich selbst geklärt hast, wie viel Geld du in eine monatliche Rate investieren kannst und weißt, wie hoch die Bau- oder Kaufkosten sind, kannst du mit diesen Informationen Immobilienkredit Rechner füttern und erhältst richtungsweisende Angaben zu möglichen Zinssätzen, Laufzeiten und weiteren Konditionen kreditgebender Banken.